いつもお読みいただきありがとうございます。

今回は、これから開業を考えていらっしゃるドクターに向けて、物件選びのポイントについてお伝えさせていただきます。

 

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記事の要点

◆開業物件の種類は大きくふたつ

◆初めての開業には医療モール

◆理由となる「経済性の五箇条」

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これまでに多くの開業希望のドクターとお会いしてきましたが、多くの方は開業準備を本格的に始めるのは約1年前からです。

ほとんどの場合、まずはご自身に縁のあるエリアで、適切な広さの物件を探すところからスタートします。

物件選びは、開業において極めて重要なステップです。
そして、物件を選ぶ際の大きな分かれ道となるのが「医療モール」か、それ以外の物件かです。

オフィスビルや雑居ビル、商業施設、戸建て、マンションの下層階など、さまざまな選択肢がありますが、「医療モールであるかどうか」が重要なポイントです。

では、医療モールとその他の物件、どちらを選ぶべきでしょうか。
どちらが成功への近道となるのでしょうか。

分院の開設やスポンサーがいる場合は別として、勤務医の方が初めて開業する際、「医師のとも 開業」では医療モールを第一選択肢としてお勧めしています。

複数のクリニックが入居することで認知度が高く集患しやすいことや、設備面で予めクリニック向きに作られているというのはわかりやすいメリットです。
さらに、他の診療科との連携が取りやすい点も魅力です。

しかし、初めての開業に医療モールをお勧めする最大の理由は「経済性」です！

ここからは、医療モールが持つ「経済性の五箇条」についてご紹介します。

 

経済性の五箇条

【その一】賃料
【その二】契約種別
【その三】契約年数
【その四】空家賃
【その五】ビルグレード

 

【その一】賃料

医療モールの多くは、調剤薬局が企画しています。

ご存知の通り、調剤薬局は医療機関があってこそ成り立つ構造です。
安定的な処方箋の応需を求める調剤薬局は、近隣に複数の医療機関があることを望みます。

そのため、薬局が賃料を多めに負担することで、クリニックが相場よりも低い賃料で入居できる医療モールが多く存在します。

周辺相場よりも約5％程度安いことが一般的で、長期的に考えるとこの差は大きなものとなります。

【その二】契約種別

事業用不動産では、エリアや物件グレードが高いほど、契約内容が貸主側に有利になりがちです。
契約種別や契約年数は特に重要な項目です。

不動産賃貸借契約には、「普通建物賃貸借契約（普通借）」と「定期建物賃貸借契約（定借）」の2種類があります。

シンプルに言ってしまえば、普通借は借主に有利であり、定借は貸主に有利な契約内容です。
物件ごとに契約種別は事前に決まっており、交渉によって変更できることはまずありません。

定借だとしても、次に触れる契約年数も含めてクリニックフレンドリーになっているのが医療モールです。

（注釈）
定借が必ずしも避けるべき契約というわけではありません。
実際、定借物件であってもテナント側に不利な条件で募集しても借り手が見つかる自信があるということは、物件自体が非常に魅力的であることの証です。

そのため、もし気に入った物件が定借契約であった場合は、クリニック開業に精通した不動産アドバイザーと相談しながら、慎重に検討を進めていただければと思います。

【その三】契約年数

「4～5年で閉院しよう」「そのうち良い物件が出てきたら移転すればいいや」と思いながら開業する人はほとんどいません。

（普通借の）更新費用や賃料改定のことを考えると、物件の契約年数は長めが望ましいです。

医療モールは比較的長い契約年数の物件が多い形になります。
10～20年といった長期的な契約期間で、安定的に入居し続けることができるのも医療モールの魅力です。

【その四】空家賃

空家賃。
からやちん。
kara-yachin。

開院前に発生してしまう空家賃は、収入がない状態で支出が続くため、非常に負担が大きいです。

既存建物の場合、前テナントの退去が決定してから次テナントを募集開始します。

物件情報を入手
↓
内装プランニング
↓
資金調達
↓
賃貸借契約
↓
勤務先を退職
↓
HP制作
↓
内装工事着工～竣工
↓
採用
↓
行政手続
などとしていると、開業日まで短くても半年、普通は1年ほど掛かります。

その間ずっとフリーレントがつけば良いのですが、残念ながらそんなに優しい世の中ではありません。

数ヶ月分の空家賃、もったいないですよね。

医療モールでの募集は、1～2年後に竣工するという「計画物件」が多いです。
これが実は勤務医の初めての開業と非常に相性が良く、医療モールを選ぶ際の大きなメリットのひとつです。

【その五】ビルグレード

医療モール以外で、個人の勤務医が高グレードの計画物件情報を入手できる機会はほとんどありません。

しかし、医療モールであればハイグレードなビルに入居することが可能です。
これはクリニックのブランディングにおいても大きなプラスとなり、信頼性を一気に高める効果があります。

新築の大規模なハイグレードビル（の医療モール）に入居することは、莫大な広告宣伝費をかけるのと同等の効果が期待できます。

 

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「医師のとも 開業」では、テナント物件に加えて、多くの薬局やドラッグストアが手掛ける医療モール情報を横断的に網羅して幅広く取り揃えています。

ご開業や分院展開・移転、またはご自身のクリニック譲渡、後継者探しをお考えでしたら、ぜひお気軽にお問い合わせください。

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